Acerca de la compra venta de inmuebles

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reyleon
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Acerca de la compra venta de inmuebles

Mensaje por reyleon » Mié Feb 06, 2019 11:56 pm

Participo además de este en un foro de interconsultas jurídicas (digámoslo así) y a veces me asombro del tenor de los planteos que leo. Vean por caso este planteo:
fulano escribió:Estimados Foristas!
Paso a contarles, a ver si pueden guiarme:
Mi cliente compro un inmueble en el año 2012, mediante boleto de compraventa que no posee las firmas certificadas (para empezar), entregando la mitad del precio en ese acto y la mitad restante contra escritura.
Al no activar el vendedor los tramites de escrituración y mediante averiguaciones se entera que el inmueble esta a nombre de otra persona. Esta persona se lo había vendido mediante boleto (también sin certificación de firmas) en el año 1985 al padre del actual vendedor pero nunca se hizo la escritura (por ello figura a nombre del anterior vendedor aun).
Por otro lado, el actual vendedor tiene 4 hermanos mas, los cuales no están de acuerdo con la venta (cuestión que mi cliente no sabia).
Que puedo hacer?
Me conviene directamente intentar reclamar la suma que mi cliente pagó?
Se que en estos casos, el que paga mal paga dos veces...
Muchas Gracias!!
Yo leo eso y digo: "por el recontra amor de nuestro señor Jesucristo!"

Sin ánimos desde luego de bardear al pobre tipo que está en dificultades, aprovecho su problema para discurrir aquí de ciertas cuestiones que hacen al caso y compartir algunos conocimientos.

Un inmueble sólo puede venderse mediante escritura pública (la hace un escribano). No resultan eficaces (es decir, son inválidos ante la ley) los boletos de compra venta (BCV) de inmuebles hechos entre particulares. Este tipo de situaciones como al planteada, que a más de uno puede sorprender, son bastante habituales en el interior del país, donde por una mezcla de confianza, ignorancia, costumbre, e intención de ahorrar costos, sucede más a menudo que lo que pudiéramos suponer.

Vender un inmueble mediante BCV sólo genera obligaciones entre comprador y vendedor, y es una herramienta que sirve solo para que el comprador pueda exigir la escrituración mediante juicio de escrituración.

Haber comprado un inmueble mediante BCV no nos tiene como "dueños de la cosa", ya que al ser los inmuebles bienes registrables, la ley presume como dueño a quien esté registrado como tal ante los Registros de Propiedad Inmueble de cada provincia. Por eso puede suceder que -habiendo comprado una casa mediante BCV- nos llueva un embargo o inhibición del titular de dominio, con lo cual el asunto se embalurda muchísimo más.

A diferencia de lo que pueda llegar a pasar en situaciones similares con un automóvil , por lo general el valor de un inmueble es bastante alto, y además del embargo o inhibición amerita otro tipo de medidas judiciales, por ejemplo, remate. Imaginemos esto: Don Zoilo le vende a Don Ateneo su casa, mediante BCV. Los años pasan, todo va quedando así (el pueblo es muy tranquilo, vio?), y un día el hijo de don Zoilo monta una fábrica de zapatillas. Pero como el hijo de Zoilo está en malos términos con su esposa, y previendo un divorcio cercano, pone todo a nombre del padre. Al principio la fábrica de zapatillas marcha bien, pero al tiempo empieza a ir "distinto a lo soñado". El pibe se endeuda, los bancos le empiezan a rebotar los cheques por falta de fondos, y uno de los tenedores de los cheques viene a mi estudio jurídico.

¿Adivinaron como sigue la historia? veamos, agarro los cheques rechazados (recordemos que todo está a nombre de Don Zoilo), promuevo juicio ejecutivo por cobro de pesos, y subsidiariamente solicito medida cautelar de embargo e inhibición de Don Zoilo. Después de embargado e inhibido Don Zoilo, se le hace saber que está en juicio, y el balurdo estalla. Yo le voy a tocar timbre a Don Zoilo, y le digo: "quiero ver guita". Don Zoilo empieza a correr a su hijo (que a esta altura ya no tiene un mango), pero en definitiva piensa "y que carajo me van a hacer, si la casa ya no es mía?".

El que está muy jodido es Don Ateneo, a quien le van a rematar la casa por un balurdo en que no tiene nada que ver.

Gente, este tipo de situaciones se dan cada vez más a menudo, por eso, cuando estén por comprar un inmueble, tengan presente si o si hacer la escritura traslativa de dominio. Si llegan Kgando al valor de compra y no les queda ni un mango partido al medio, recuerden que TODAS las escribanías funcionan como "mesa de dinero", y que con mucho gusto les van a financiar los gastos y honorarios de escrituración. No es excusa decir: "no escrituramos porque no nos quedó un mango".

Y para cuando a Don Ateneo (muy preocupado) se le ocurra consultar con un abogado, ya queda casi nada por hacer. Y la ley es la primera que desconoce cualquier planteo de Don Ateneo, ya que justamente, es la misma ley la que le dio la oportunidad de resguardar sus intereses, pero haciendo las cosas del modo en que la ley manda, que sería en este caso registrar la CV mediante escritura pública.

Por ello, tengan presente acudir a una consulta con un abogado antes de hacer operaciones de mediana envergadura, son muchos los errores que pueden cometer que los pueden conducir a muy jodidas situaciones que les pueden joder la vida.

Saludos... Gabriel...
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